La cession d'un lot est une condition à la cristallisation des règles d'urbanisme

Les lotisseurs connaissent bien l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme qui permet la cristallisation des règles d'urbanisme pendant 5 ans à compter de l'obtention d'une décision de non-opposition à déclaration préalable ou de l'achèvement des travaux, en cas de permis d'aménager.

Ces dispositions permettent aux futurs propriétaires des lots créés de bénéficier des règles d'urbanisme applicables au jour de la délivrance du permis d'aménager ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable.

Pas un arrêt très récent, le Conseil d’État a jugé que cette cristallisation ne pouvait intervenir qu'à compter du "transfert de propriété ou de jouissance d'un des lots créés".

Cette nouvelle condition n'est pas sans poser de difficultés. En effet, il n'est pas rare que la vente du lot n'intervienne que sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. A suivre le raisonnement du Conseil d’État, les futurs acquéreurs ne pourraient donc pas se prévaloir des règles d'urbanisme applicables au jour de la décision de non-opposition à déclaration préalable, dès lors qu'au jour d'obtention du permis de construire, il ne sont pas propriétaire du terrain d'assiette et donc que la division n'est pas réalisée.

Cette jurisprudence semble donc bien sévère au regard de la pratique du lotissement et des ventes qui s'en suivent. Toutefois, cette décision peut être relativisée dès lors que le Conseil d’État s'est prononcé sur un projet dont le propriétaire du terrain souhaitait "conserver la propriété de l'ensemble de la parcelle dont [il] avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée".

Il sera intéressant d'observer les prochaines décisions rendues en premier ressort et en appel sur des projets dont les pétitionnaires ont d'ores et déjà signés des compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.

(CE, 13 juin 2022, M. et Mme M…, n° 452457)